Risiken, ehrlich
Was schiefgehen kann, und wie wir es prüfen
Die Vertriebe schreiben "sicher, sorgenfrei, garantiert". Wir schreiben, was in den Akten steht. Wer die Risiken kennt, kauft besser oder gar nicht. Beides ist für uns ein gutes Ergebnis.
Der Betreiber fällt aus
Fällt der Betreiber aus, fehlt die Pacht, bis ein Nachfolger übernimmt. 2023 gingen Curata (36 Heime), Convivo (über 60 Heime), Hansa (24), Novent (16) und Dorea (rund 80) in die Insolvenz, 2025 Argentum (39 Heime). Bei Convivo hatten 68 von 77 Häusern binnen fünf Monaten einen neuen Betreiber, teils mit Vereinbarungen zulasten der Vermieter.
So prüfen wir das: Wir prüfen vor dem Kauf: Wer ist der Betreiber, wie viele Häuser führt er, wie ist die Auslastung, wie hoch die Rücklage. Wir zeigen Ihnen, was beim Wechsel passiert, und nennen die Fälle beim Namen.
Quelle: pflegemarkt.com, BRL 15.06.2023
Die Pacht sinkt beim Wechsel
Ein neuer Betreiber übernimmt den alten Vertrag nicht immer zu denselben Konditionen. Dann sinkt Ihre Miete, und die Rendite mit ihr.
So prüfen wir das: Wir rechnen Ihnen den Fall mit 15 % weniger Pacht vor, bevor Sie kaufen. Wenn die Rechnung dann nicht mehr aufgeht, ist das Objekt zu teuer.
Quelle: ImmoSenio, 23.08.2026
Der Wiederverkauf
Ein Pflegeapartment ist eine Spezialimmobilie mit kleinem Käuferkreis. Je näher das Ende des Pachtvertrags, desto schwieriger der Verkauf zu einem guten Preis.
So prüfen wir das: Wir sprechen über den Ausstieg, bevor Sie einsteigen. Oliver Bohleke übernimmt den Wiederverkauf als Makler. Eine Wertsteigerung versprechen wir nicht, dafür gibt es keine belastbare Zahl.
Quelle: Stiftung Warentest, 10.02.2020
Dach und Fach
Pflegeheime werden stark genutzt. Der Betreiber hält innen instand, die Eigentümergemeinschaft trägt die Außenhülle. Spätestens zum Ende des Pachtvertrags kommen Kosten.
So prüfen wir das: Wir zeigen Ihnen die Rücklage jedes Objekts. Ein Beispiel aus dem Markt: ein Carestone-Objekt in Magdeburg weist eine Erhaltungsrücklage von rund 55.000 Euro aus.
Quelle: Stiftung Warentest, 2020; pflegeobjekt.de
Kaufnebenkosten und Vorlaufzeit
In NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer plus rund 2 % Notar und Grundbuch. Bei Neubau kann zwischen Kauf und erster Miete eine Vorlaufzeit von einigen Monaten liegen.
So prüfen wir das: Wir rechnen die Rendite netto vor, nach Nebenkosten, und nennen den Zeitpunkt der ersten Miete je Objekt.
Quelle: Finanztip, 15.06.2026
Klumpenrisiko
Sie setzen auf einen Standort, einen Betreiber und ein hoch reguliertes Segment. Stiftung Warentest: keine Basisanlage zur Vermögensbildung oder für die Altersvorsorge.
So prüfen wir das: Eine Pflegeimmobilie ist ein Baustein neben Firma, Depot oder eigener Immobilie, nicht statt. Wer nur diesen einen Baustein hätte, bekommt von uns eine Absage.
Quelle: Stiftung Warentest, 10.02.2020