Investitionen für Geschäftsführer
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. 20 Jahre Pachtvertrag. Risiken zuerst.
Ein Apartment im Grundbuch, ein Pflegebetreiber als Mieter, Miete auch bei Leerstand. Objekte ab 121.338 €, in Nordrhein-Westfalen ab 210.120 €. Drei Objekte nebeneinander, mit Preis, Betreiber, Laufzeit und Rendite. Sie entscheiden, ob eins passt.
Kostenlos, unverbindlich, keine Käuferprovision auf die Pflegeobjekte. Stand der Objektliste: 17.09.2026.
Oliver Bohleke, Inhaber, seit 1990 Makler in Köln
Für wen
Drei Gründe, die wir jede Woche hören
Geschäftsführer
Vorsorge neben dem Gehalt, hohe Steuerlast, keine Zeit für Mieter. Vermögen aufbauen, ohne einen zweiten Job als Vermieter.
Inhaber und Unternehmer
Die Firma ist die Altersvorsorge, und alles hängt an einem Betrieb. Ein Baustein, der nicht vom eigenen Unternehmen abhängt.
Kapitalanleger mit Erfahrung
Mieterärger, Sanierungskosten, Inflation. Eine Immobilie ohne Mieterkontakt, mit Miete auch bei Leerstand.
In vier Schritten
So funktioniert eine Pflegeimmobilie
Kein Fonds, keine Beteiligung. Sie kaufen ein reales Apartment in einem Pflegeheim, der Betreiber ist Ihr Mieter.
- Schritt 1
Apartment kaufen
Sie erwerben ein Pflegeapartment als Teileigentum und stehen im Grundbuch. Vererbbar, beleihbar, verkäuflich.
- Schritt 2
Betreiber mietet
Ein Pflegebetreiber pachtet das ganze Haus für 20 Jahre und mehr. Die Miete fließt auch, wenn Ihr Apartment gerade nicht belegt ist.
- Schritt 3
Miete kommt monatlich
Indexierte Pacht, keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnung. Sie bekommen die Überweisung.
- Schritt 4
Betreiber verwaltet
Der Betreiber kümmert sich um Betrieb und Instandhaltung innen. Für Dach und Fach sorgt die Eigentümergemeinschaft mit Rücklage.
Was ist eine Pflegeimmobilie? Oliver Bohleke erklärt es in drei Minuten.
Mit Klick wird das Video von YouTube geladen. Dabei können Daten an Google übertragen werden.
Der Bedarf, amtlich
Die Zukunft ist zwölf Jahre früher gekommen als berechnet
Die amtliche Basisprognose für 2035 lautete 5,6 Millionen Pflegebedürftige. Ende 2023 waren es bereits 5,69 Millionen. Jede Zahl auf dieser Seite hat eine Quelle und ein Jahr.
5,69 Mio.
Pflegebedürftige in Deutschland Ende 2023, plus 15 % in zwei Jahren
Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 478 vom 18.12.2024
90,6 %
Auslastung der vollstationären Pflegeplätze, Stichtag 15.12.2023
Quelle: Statistisches Bundesamt, Pflegestatistik 2023
322.000
zusätzliche stationäre Pflegeplätze, die bis 2040 gebraucht werden
Quelle: RWI Pflegeheim Rating Report 2024, 11.12.2023
Drei Objekte der Woche
Nebeneinander, mit allen Zahlen
Aus der Objektliste unseres Bauträgerpartners, Stand 17.09.2026. Rendite ist die Mietrendite laut Anbieter, vor Kaufnebenkosten und Steuern.
Troisdorf
Nordrhein-Westfalen, 25 km von Köln
- Kaufpreis
- 210.120 € bis 429.392 €
- Mietrendite
- 3,70 %
- Betreiber
- Alloheim
- Laufzeit
- Langfristiger Pachtvertrag, Laufzeit laut Exposé
Vorbelegungsrecht in allen 308 Alloheim-Häusern. Senioren-Campus in NRW, Baustelle 25 km von Köln.
Exposé und Vergleich anfordernMarienheide
Nordrhein-Westfalen, 50 km von Köln
- Kaufpreis
- 308.860 € bis 542.753 €
- Mietrendite
- 3,60 %
- Betreiber
- Betreiber laut Exposé
- Laufzeit
- 25 Jahre Double-Net-Plus-Pachtvertrag
Pachterhöhung ab Januar 2027 um 6 % möglich. Oberbergischer Kreis, 50 km von Köln.
Exposé und Vergleich anfordernVerl
Nordrhein-Westfalen
- Kaufpreis
- 324.754 € bis 358.289 €
- Mietrendite
- 3,50 %
- Betreiber
- compassio (compaserv Ostwestfalen-Lippe GmbH)
- Laufzeit
- 25 Jahre Double-Net-Plus-Pachtvertrag
Fertiggestellter Neubau, 80 Pflegeplätze, KfW-40-EE-Standard. Mieterhöhung ab März 2027 um 6 % möglich.
Exposé und Vergleich anfordernAngaben laut Objektliste des Bauträgers, Stand 17.09.2026. Zwischenverkauf vorbehalten. Keine Anlageberatung.
Risiken, ehrlich
Was schiefgehen kann, besprechen wir zuerst
Stiftung Warentest schreibt, der größte Renditekiller wäre eine Insolvenz des Betreibers. Das stimmt. Zwischen 2023 und 2025 gingen mehrere große Betreiber in die Insolvenz, fast alle Häuser fanden einen Nachfolger, manche zu niedrigerer Pacht. Wer Ihnen das verschweigt, will verkaufen. Wir wollen, dass Sie es vorher wissen.
Der Betreiber fällt aus
So prüfen wir das: Wir prüfen Betreiber, Auslastung und Rücklage vor dem Kauf. Beim Ausfall wird neu verpachtet, meist mit Nachfolger, manchmal mit niedrigerer Pacht. Das sagen wir vorher.
Der Wiederverkauf
So prüfen wir das: Der Preis hängt an der Restlaufzeit des Pachtvertrags. Wir sprechen über den Ausstieg, bevor Sie einsteigen, und übernehmen den Wiederverkauf als Makler.
Kaufnebenkosten
So prüfen wir das: In NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer plus rund 2 % Notar und Grundbuch. Die Rendite rechnen wir Ihnen netto vor, nicht brutto.
Dach und Fach
So prüfen wir das: Ein Pflegeheim wird stark genutzt. Eigentümer tragen die Außenhülle über die Rücklage. Wir zeigen Ihnen die Rücklage jedes Objekts.
Steuern
Der Steuerberater rechnet, wir vermitteln
Gebäudeabschreibung 3 % im Jahr für Neubauten ab 2023, degressiv 5 % vom Restwert bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029, dazu unter Bedingungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Die Kaufnebenkosten in NRW: 6,5 % Grunderwerbsteuer und rund 2 % Notar und Grundbuch.
Quellen: § 7 Abs. 4 und 5a EStG, § 7b EStG, Finanztip (Stand 15.06.2026). Keine Steuerberatung.
Ihr Ansprechpartner
Oliver Bohleke, seit 1990 Makler in Köln
Ich verkaufe und vermiete seit über drei Jahrzehnten Immobilien in Köln. Pflegeimmobilien vermittle ich bundesweit, mit Carestone als Bauträger und einem Steuerberater an meiner Seite. Ich zeige Ihnen drei Objekte nebeneinander, nenne die Risiken zuerst, und wenn es nicht passt, sage ich es Ihnen.
- Makler nach § 34c GewO
- Büro in Köln-Lindenthal
- Pflegeimmobilien bundesweit
- Investorenabende in der Motorworld Köln
- Keine Käuferprovision auf Pflegeobjekte
Investorenabend
Ein Abend in Köln: Makler, Bauträger, Steuerberater
Drei Vorträge zu je 15 Minuten, dann Ihre Fragen, dann Kölsch. Der Bauträger zeigt die Objekte, der Steuerberater rechnet ein Beispiel, Oliver Bohleke erklärt, worauf er beim Kauf achtet. 40 Plätze, kostenlos. Der nächste Termin wird bekannt gegeben. Tragen Sie sich ein, Sie bekommen die Einladung zuerst.
Fragen und Antworten
Was Anleger zuerst fragen
Ist eine Pflegeimmobilie eine gute Geldanlage?
Für einen Teil des Vermögens, nicht als einzige Anlage. Stiftung Warentest nennt sie "keine Basisanlage". Wer neben Firma, Depot oder eigener Immobilie einen weiteren Baustein sucht, bekommt planbare, indexierte Miete ohne Mieterkontakt. Wer nur diesen einen Baustein hätte, bekommt von uns eine Absage.
Ist eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage steuerlich absetzbar?
Die Gebäudeabschreibung liegt bei 3 % pro Jahr für Neubauten ab 2023, bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist eine degressive Abschreibung von 5 % vom Restwert möglich, dazu unter Bedingungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Was das in Ihrem Fall bedeutet, rechnet der Steuerberater, nicht wir.
Welches Problem kann beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen?
Das größte Risiko ist der Betreiber. Fällt er aus, fehlt die Pacht, bis ein Nachfolger übernimmt. 2023 bis 2025 gab es mehrere Insolvenzen großer Betreiber. Deshalb prüfen wir Betreiber, Auslastung und Rücklage vor dem Kauf und sprechen das Risiko als Erstes an.
Kann ich eine Pflegeimmobilie zur Eigennutzung nutzen?
Nicht als Wohnung. Aber die meisten Objekte haben ein bevorzugtes Belegungsrecht: Sie oder Ihre Angehörigen kommen im Pflegefall bei diesem Betreiber vor die Warteliste, oft in allen seinen Häusern. Ein Pflegeplatz-Versprechen ist das nicht, ein Vorteil schon.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die Objekte der aktuellen Liste beginnen bei etwa 120.000 Euro, in NRW bei etwa 210.000 Euro. Banken finanzieren einen Teil, die Kaufnebenkosten von rund 8,5 % sollten aus Eigenkapital kommen. Was zu Ihnen passt, klären wir im Erstgespräch.
Was kostet mich die Beratung?
Nichts. Bei den Pflegeobjekten fällt für Sie keine Käuferprovision an, Oliver Bohleke wird vom Anbieter vergütet. Das sagen wir offen, damit Sie es einordnen können.
Der nächste Schritt
Drei Objekte, ein Rückruf, Ihre Entscheidung
- Rückruf binnen 30 Minuten in der Geschäftszeit
- Ehrliches Gespräch, Risiken zuerst
- Sie entscheiden
Lieber direkt anrufen? 0221 48 48 55 76